26.04.2017г.
Автор: Дмитрий Самохин
Рубрика: Для потребителя

Общее собрание собственников дома: как организовать и провести?

Разберёмся, зачем нужно такое собрание, как оно проводится – и какая юридическая помощь может потребоваться в его работе.

Общее собрание – что это и зачем нужно?

В тех случаях, когда какой-то объект по частям или долям принадлежит нескольким собственникам, окончательные решения должны принимать именно владельцы, собравшиеся вместе. Это правило действует как для коммерческих организаций (собрание акционеров или участников) – так и, согласно жилищному законодательству, для МКД. Несмотря на то, что текущие вопросы решают организации, управляющие домом (УК, ТСЖ и т. д.), именно общее собрание рассматривает особенно важные для дома темы.

Компетенция общего собрания

По закону, только на собрании могут приниматься решения о следующем:

  • Реконструкция МКД, его капремонт, строительство дополнительных хозяйственных пристроек.
  • Определение точного размера взноса на капремонт.
  • Управление собранными средствами (помещение на депозит, вложение временно неиспользуемых средств и т. д.).
  • Согласие или несогласие в получении ТСЖ или УК кредитов или займов на ремонт.
  • Порядок использования участка земли, на котором расположен МКД.
  • Порядок пользования общим имуществом (в том числе и дача разрешения на установку рекламных щитов, вывесок или плакатов на общедомовых конструкциях).
  • Решение организационных вопросов, касающихся самого проведения собраний (определение круга лиц, имеющих право созывать; возможность использования электронной связи и других технических средств и т. д.).
  • Выбор ТСЖ, УК или других организаций, занимающихся текущим управлением МКД, определение порядка, в котором ведётся это управление.

Кроме того, в некоторых случаях по закону или уставу на общее собрание может возлагаться решение и других вопросов.

По закону собрание должно проводиться не реже, чем раз в год. При возникновении же срочных задач, решить которые могут только собравшиеся собственники, может созываться внеочередное собрание.

Как готовится собрание?

Организация собраний собственников многоквартирного дома требует предварительной подготовки. Она заключается в следующем:

  • Инициатор (УК или кто-то из собственников) принимает решение о том, что требуется провести собрание.
  • Определяется форма проведения, повестка, подбираются председатель и секретарь.
  • До лиц, которые имеют право в нём участвовать, доводится информация о времени, месте и порядке проведения, а также о тех вопросах, которые должны быть рассмотрены на нём. Извещение может быть как индивидуальным (через вручение под роспись письма), так и через объявления (обычно размещаемые в подъездах МКД). Оповещение должно быть сделано как минимум за 10 дней до того, как состоится собрание.
  • Собственно проводится собрание.

Формы проведения

Закон предусматривает для общего собрания три возможных формы проведения:

  1. Очная форма. При ней собственники просто являются в установленное время и место, лично обсуждают вопросы и тянут руки, голосуя по предложенным вопросам. При этом требуется кворум – то есть явка не меньше половины собственников. Такой вариант удобен, если вопрос касается лишь одного МКД, где всего несколько десятков квартир и их владельцев. Но в больших УК число собственников может достигать сотен – и собрать их вместе не всегда реально.
  2. Заочная форма. При ней собственники либо ставят отметки в опросном листе («За» или «Против»), либо голосуют с помощью государственных электронных средств. Последний вариант предусмотрен законом, но реально будет применяться не ранее января 2018 года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – с 2019 года.
  3. Очно-заочная. Это форма предусматривает два этапа голосования: сначала те, кто пришли, независимо от кворума, обсуждают текущие вопросы и отдают свои голоса лично. Затем на следующий день по собственникам, не явившимся на собрание, распространяются подписные листы – и дальше следует та же процедура, что и при заочном голосовании.

Конкретный порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома определяется самими собственниками.

Общее собрание для смены УК

Одной из частых причин для того, чтобы провести общее собрание, является необходимость смены организации, которая осуществляет обслуживание дома.

Зачем нужна УК?

По закону с каждым лицом, пользующимся коммунальными услугами или владеющим имуществом в МКД должен быть заключён договор. Но на практике ни энергосбытовые компании, ни иные организации не стремятся договариваться с каждым из жильцов напрямую. И именно поэтому существуют организации-посредники в форме:

  • Товарищества собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческой организации, от лица всех жильцов договаривающейся о коммунальном обслуживании, а потом уже непосредственно решающей вопросы с каждым конкретным владельцем квартиры.
  • Управляющей компании (УК) или, правильнее, управляющей организации – выполняющей те же функции, но действующей на коммерческой основе и имеющей право требовать платы за свою деятельность.

По сути и УК, и ТСЖ нужны для того, чтобы каждому жильцу было куда обратиться в случае проблем с тепло- или энергоснабжением, вывозом мусора, обслуживанием и ремонтом оборудования и т. д. Основная разница лишь в том, что ТСЖ требует большей организованности и активности собственников, а УК почти все вопросы решает самостоятельно и, при необходимости, за свой счёт гасит возникающие долги, а потом уже требует их выплаты с собственника жилья.

Когда нужно ликвидировать УК или ТСЖ?

К сожалению, далеко не всегда управляющие органы правильно осуществляют свои задачи. Задуматься о смене УК или ТСЖ стоит, если:

  • завышаются цены на обслуживание;
  • нет возможности получить нормальные услуги по обслуживанию дома;
  • у организации нет лицензии на обслуживание;
  • организация скрывает свою деятельность и т. д.

В этом случае следует задуматься о том, стоит ли терпеть дальше, или нужна смена организации

Как сменить организацию?

Для того, чтобы сменить УК или создать новое ТСЖ, необходимо, чтобы собралось общее собрание. Алгоритм действий здесь будет следующим:

  • Созывается и проводится общее собрание, на повестку которого ставится этот вопрос.
  • На собрании принимается решение о необходимости смены организации.
  • Решение фиксируется в протоколе собрания.
  • На собрании решается вопрос о том, какая компания будет осуществлять управление дальше. Это означает, что либо организуется новое ТСЖ, либо заключается договор с новой УК.
  • Если принято решение о новом договоре, то уполномоченные собранием лица подписывают его уже с новой организацией.

Смена через суд

В том случае, если УК допускает серьёзные нарушения договора, сменить её можно и через суд. Такое допускается, если компания:

  • оказывает услуги ненадлежащего качества (есть перебои в тепло- и энергоснабжении, не вывозится мусор и т. д.);
  • нарушает сроки устранения недостатков;
  • и при этом компания отказывается добровольно расторгнуть договор и возместить убытки.

В этом случае собственники должны зафиксировать факты нарушения, составив акты, а также обратиться с жалобами в контролирующие организации. Последнее не обязательно, но существенно повышает вероятность успешного решения дела в суде.

Если нарушения зафиксированы, то собственники должны провести общее собрание и на нём принять решение о том, что надо обратиться в суд. Подать иск кто-то один не может: договор с УК подписывается собранием – и потому действовать тоже надо от имени большинства собственников жилья.

Если решение принято, то формируется инициативная группа. Обычно это оформляется с помощью доверенностей, которые собственники выдают членом группы на право действовать от их имени. После этого готовится исковое и направляется в суд.

С чем можно столкнуться при смене УК?

Формально провести смену жильцы могут и самостоятельно. Однако на практике всегда возникает ряд трудностей:

  1. Насколько правильно проведено общее собрание? Малейшие отступления от нормативных правил приведут к тому, что УК выиграет дело в суде.
  2. Насколько обоснованы претензии? Не зная точно, что обязана делать УК, трудно судить о том, выполняет ли она свои обязательства.
  3. Если причиной стали завышенные тарифы – то их надо точно подсчитать. Для неспециалиста это – на редкость нетривиальная задача.
  4. Если подавалась жалоба в надзорные органы муниципалитета, требуется правильное взаимодействие с этими органами и должностными лицами. Без юридического опыта здесь можно наделать ошибок.

Именно поэтому затеяв перевыборы или сразу тяжбу с УК, лучше заручиться помощью профессионалов.

Перехват дома

Довольно часто возникает ситуация, когда за дом борются две УК – ведь от решения общего собрания будет зависеть, с кем будет заключён договор. С этой целью одна из компаний-конкурентов может собрать инициативную группу и сфальсифицировать решение общего собрания.

Кроме того, возможна ситуация, когда вместо заключения договора с УК часть жильцов организует своё ТСЖ вопреки воле жителей МКД. После создания новая организация начинает действовать, руководствуясь не волей большинства, а своими интересами.

Общим в этих двух ситуациях является то, что по сути управление домом перехватывается небольшим количеством недобросовестных лиц – и остальным приходится прибегать к помощи суда. Решением проблемы оказывается ликвидация ТСЖ либо расторжение договора – но и здесь не обойтись без юридической помощи.

Чем может помочь юрист?

В любом случае общее собрание, на котором решается вопрос об управлении МКД – это целый комплекс мер, включающих в себя как чисто юридический, так и социальный и психологический аспект. От того, насколько компетентны инициаторы, зависит итог и сама законность решений общего собрания. Если в ходе проведения собрания были допущены нарушения, то возможна отмена его результатов через суд либо отказ в реализации решения.

Именно поэтому в тех случаях, когда ожидается конфликт интересов, лучше всего заранее обратиться за квалифицированной юридической помощью в компанию "Доминион". Специалисты в жилищно-правовой сфере смогут:

  • помочь в безошибочном проведении собрания;
  • правильно оформить решение;
  • подготовить иск, если собрание было собрано для судебной тяжбы с управляющей компанией или для роспуска ТСЖ;
  • провести переговоры со всеми сторонами конфликта;
  • надлежащим образом собрать доказательства;
  • добиться от надзорных органов правильных действий.

Таким образом, если у жильцов возникли проблемы с управлением домом – им достаточно обратиться за помощью в нашу компанию.








Для потребителя   Добавить статью   Все публикации





Окна ПВХ, двери под ключ
Реклама на портале


В разделе Статьи и обзоры размещены освещающие последние события Московской области и в частности Раменского района и г.Раменское, г.Жуковский, г.Бронницы,
г.Москва, г.Люберцы, г.Воскресенска, г.Ногинска, г.Егорьевска, г.Коломна

Чтобы Вам было удобнее найти необходимую информацию - воспользуйтесь поиском


Подождите, идёт подгрузка данных...


Отменить и закрыть