Разберёмся, зачем нужно такое собрание, как оно проводится – и какая юридическая помощь может потребоваться в его работе.
В тех случаях, когда какой-то объект по частям или долям принадлежит нескольким собственникам, окончательные решения должны принимать именно владельцы, собравшиеся вместе. Это правило действует как для коммерческих организаций (собрание акционеров или участников) – так и, согласно жилищному законодательству, для МКД. Несмотря на то, что текущие вопросы решают организации, управляющие домом (УК, ТСЖ и т. д.), именно общее собрание рассматривает особенно важные для дома темы.
По закону, только на собрании могут приниматься решения о следующем:
Кроме того, в некоторых случаях по закону или уставу на общее собрание может возлагаться решение и других вопросов.
По закону собрание должно проводиться не реже, чем раз в год. При возникновении же срочных задач, решить которые могут только собравшиеся собственники, может созываться внеочередное собрание.
Организация собраний собственников многоквартирного дома требует предварительной подготовки. Она заключается в следующем:
Закон предусматривает для общего собрания три возможных формы проведения:
Конкретный порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома определяется самими собственниками.
Одной из частых причин для того, чтобы провести общее собрание, является необходимость смены организации, которая осуществляет обслуживание дома.
По закону с каждым лицом, пользующимся коммунальными услугами или владеющим имуществом в МКД должен быть заключён договор. Но на практике ни энергосбытовые компании, ни иные организации не стремятся договариваться с каждым из жильцов напрямую. И именно поэтому существуют организации-посредники в форме:
По сути и УК, и ТСЖ нужны для того, чтобы каждому жильцу было куда обратиться в случае проблем с тепло- или энергоснабжением, вывозом мусора, обслуживанием и ремонтом оборудования и т. д. Основная разница лишь в том, что ТСЖ требует большей организованности и активности собственников, а УК почти все вопросы решает самостоятельно и, при необходимости, за свой счёт гасит возникающие долги, а потом уже требует их выплаты с собственника жилья.
К сожалению, далеко не всегда управляющие органы правильно осуществляют свои задачи. Задуматься о смене УК или ТСЖ стоит, если:
В этом случае следует задуматься о том, стоит ли терпеть дальше, или нужна смена организации
Для того, чтобы сменить УК или создать новое ТСЖ, необходимо, чтобы собралось общее собрание. Алгоритм действий здесь будет следующим:
В том случае, если УК допускает серьёзные нарушения договора, сменить её можно и через суд. Такое допускается, если компания:
В этом случае собственники должны зафиксировать факты нарушения, составив акты, а также обратиться с жалобами в контролирующие организации. Последнее не обязательно, но существенно повышает вероятность успешного решения дела в суде.
Если нарушения зафиксированы, то собственники должны провести общее собрание и на нём принять решение о том, что надо обратиться в суд. Подать иск кто-то один не может: договор с УК подписывается собранием – и потому действовать тоже надо от имени большинства собственников жилья.
Если решение принято, то формируется инициативная группа. Обычно это оформляется с помощью доверенностей, которые собственники выдают членом группы на право действовать от их имени. После этого готовится исковое и направляется в суд.
Формально провести смену жильцы могут и самостоятельно. Однако на практике всегда возникает ряд трудностей:
Именно поэтому затеяв перевыборы или сразу тяжбу с УК, лучше заручиться помощью профессионалов.
Довольно часто возникает ситуация, когда за дом борются две УК – ведь от решения общего собрания будет зависеть, с кем будет заключён договор. С этой целью одна из компаний-конкурентов может собрать инициативную группу и сфальсифицировать решение общего собрания.
Кроме того, возможна ситуация, когда вместо заключения договора с УК часть жильцов организует своё ТСЖ вопреки воле жителей МКД. После создания новая организация начинает действовать, руководствуясь не волей большинства, а своими интересами.
Общим в этих двух ситуациях является то, что по сути управление домом перехватывается небольшим количеством недобросовестных лиц – и остальным приходится прибегать к помощи суда. Решением проблемы оказывается ликвидация ТСЖ либо расторжение договора – но и здесь не обойтись без юридической помощи.
В любом случае общее собрание, на котором решается вопрос об управлении МКД – это целый комплекс мер, включающих в себя как чисто юридический, так и социальный и психологический аспект. От того, насколько компетентны инициаторы, зависит итог и сама законность решений общего собрания. Если в ходе проведения собрания были допущены нарушения, то возможна отмена его результатов через суд либо отказ в реализации решения.
Именно поэтому в тех случаях, когда ожидается конфликт интересов, лучше всего заранее обратиться за квалифицированной юридической помощью в компанию "Доминион". Специалисты в жилищно-правовой сфере смогут:
Таким образом, если у жильцов возникли проблемы с управлением домом – им достаточно обратиться за помощью в нашу компанию.