17.02.2009г. | Автор: ВЕДОМОСТИ | Недвижимость


Новорязанское шоссе не пользуется популярностью у строителей коттеджных поселков в Подмосковье

Игроки рынка загородной недвижимости считают это направление пригодным только для возведения жилья экономкласса и недорогих сезонных дач из-за сосредоточения вредных производств. А строить недорогие объекты девелоперы столичного региона по-прежнему считают нестоящим делом.
Как объяснил Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», Новорязанское шоссе является дорогой федерального значения (М5 «Урал») и начинается в зоне скопления производств, на пересечении МКАД и Волгоградского проспекта. Оттуда шоссе идет в юго-восточном направлении по территории Московской области, проходя по юго-западной окраине г. Люберцы, огибает с юго-западной стороны города Жуковский и Раменское, далее — через Бронницы, Коломну, Луховицы, пересекая в районе Коломны реку Оку, а также проходит по территории Рязанской, Пензенской, Ульяновской, Самарской, Оренбургской и Челябинской областей.
Исторически Новорязанское шоссе — одно из самых протяженных в Подмосковье. Поселок, расположенный на данной трассе и относящейся к Московской области, на другом шоссе был бы причислен к соседнему региону, отмечает Таганов.
Качество покрытия дороги вполне удовлетворительное, на выезде из Москвы шоссе имеет шесть полос в обе стороны, и, как отметил Антон Маталыгин, заместитель гендиректора компании «НЛК Домостроение», по сравнению с другими трассами юго-восточного направления характеризуется наличием удобных развязок и съездов с трассы. Но на участке от Москвы до Раменского в часы пик скапливаются многокилометровые дорожные пробки. Это объясняется тем, что жители близлежащих городов — Раменского, Люберец и Жулебина добираются в столицу и обратно именно по этой дороге. Основные места заторов трассы — около развязки МКАД в Бронницы.
Ситуацию усложняет транзитный грузовой транспорт, постоянно курсирующий в промзоны. Даже если дом находится на расстоянии 20 км от Москвы, то в час пик дорога до МКАД занимает больше часа, говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль — Загородная недвижимость».
Важный фактор для развития коттеджного девелопмента — экология местности. Считается, что в зоне Новорязанского шоссе экология одна из самых неблагоприятных в Подмосковье. По заключению экспертов, экологическая ситуация на территории Люберецкого района оценивается как критическая, а Раменского района — как удовлетворительная. По словам Ивана Шулькова, директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба», обстановку ухудшает не только роза ветров — вредные выбросы со стороны Москвы ветер относит именно в этом направлении, — но и сосредоточение в Люберцах и окрестностях города объектов промышленности (тракторное и сельскохозяйственное машиностроение, электроэнергетика, химическая промышленность, вертолетостроение). Дополнительно сказывается наличие в Раменском районе трех аэродромов, мусоросжигательного завода, гигантских очистных сооружений — Люберецких полей фильтрации, полигонов ТБО (в Люберецком и Раменском районах по три в каждом).

Свои достопримечательности
Тем не менее и это направление не лишено территорий престижного проживания. Это стародачные места. Как отметил Иван Шульков, в начале шоссе, по левую сторону (если двигаться в направлении Московской области), находятся известные поселки Томилино, Красково, Малаховка, вдоль которых протекает река Пехорка, а также Быково и Кратово.
На Новорязанском шоссе много населенных пунктов с яркой историей. К примеру, в д. Жилино сохранился фундамент дома, в котором в 1812 г. останавливался Михаил Кутузов. Село Мячково, расположенное на 36-м км шоссе, известно своими каменоломнями, где еще в XIV в. добывали белый камень для строительства Москвы. Недалеко от д. Чулково, на правом берегу Москвы-реки, возвышается Боровский курган, который, по преданию, был насыпан на могиле воинов и местных жителей, погибших в сражении с ордами Батыя. Недалеко от шоссе располагается пос. Денежниково, где находится архитектурно-парковый ансамбль конца XVIII в. — усадьба Талызиных. Ее построили по проекту Михаила Казакова для приближенного императрицы Екатерины II Ивана Талызина.
На 56-м км Новорязанского шоссе в Бронницах был основан один из первых государственных конных заводов. Основные достопримечательности Бронниц — собор Михаила Архангела петровских времен, Иерусалимская церковь, построенная в 1834 г., казармы кавалерийского полка начала XIX в., Гостиный двор.
Одно из самых популярных мест исторического наследия — Коломна. На ее территории и в пригородах располагается около двух десятков действующих храмов и четыре монастыря: Ново-Голутвин Свято-Троицкий, Бобренев Богородице-Рождественский, Брусенский Успенский, Старо-Голутвин Богоявленский. Коломна славится и своим Кремлем, который построен по образцу московского. В настоящее время из первоначально задуманных 17 сохранилось семь башен.
Юго-восточный экономкласс
По словам Ольги Косенковой, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «Новое качество», преобладающее большинство коттеджных поселков по Новорязанскому шоссе относится к экономклассу. Многие из поселков, позиционирующихся в категории «бизнес», не соответствуют заявленному уровню, отмечает она. Владимир Яхонтов считает, что элитных поселков в зоне названного направления нет, хотя на вторичном рынке есть предложения, которые хозяева преподносят как элитные. Это коттеджи в стародачных местах — Ильинке, Быкове, Кратове, Малаховке и др.
По словам Антона Маталыгина, девелоперами разрабатываются участки в зоне от 15 до 30 км и от 60 до 100 км от МКАД. Дальние земли признаются участниками рынка перспективными для строительства поселков экономкласса. Этому способствуют хорошие природно-видовые и экологические характеристики, частично завершенные работы по расширению и улучшению качества дорожного полотна и относительно невысокая стоимость земли, объясняет он.
Из новых поселков Иван Шульков выделил «Белый берег» (16 км от МКАД). На его территории застройщиком — компанией «Остров» возводятся несколько разновидностей коттеджей площадью 311 и 342 кв. м на участках 12 и 15 соток соответственно, твинхаусы площадью 313 кв. м с участками по 4,5 сотки, таунхаусы с квартирами по 282 кв. м (участки — 3,5 сотки) и многоквартирный дом. Строения составляют единый архитектурный ансамбль. Все дома возводятся с использованием монолитно-каркасной конструкции с несъемной опалубкой из пенополистирольных блоков. К постройкам подводятся центральное водоснабжение, канализация, газ, электричество, а также цифровая телефонная линия и выделенный высокоскоростной доступ в интернет. Из объектов инфраструктуры на территории «Белого берега» предусмотрены ресторанно-гостиничный комплекс, магазин, спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, тренажерным залом и другой спортивной инфраструктурой, детский сад.
Камерный поселок «Малаховка-2» расположен в стародачной Малаховке (15 км от МКАД). В поселке 10 домов площадью около 250 кв. м на участках по 15 соток и один дом общей площадью 442 кв. м на участке в 16 соток. Все коттеджи трехуровневые, материал стен — пеноблок, крыша — металлочерепица, на окнах двойные стеклопакеты. Магистральный газ, скважина, септик на участке.
Коттеджный поселок «ЭкоПарк» (11 км от МКАД) — объект скандально известной компании «Социальная инициатива», пятую очередь которого достраивает компания «СКА Облстрой», — располагается в пос. Томилино. Он примыкает к лесопарковой зоне с одной стороны и береговой полосе реки Пехорки. В соответствии с генеральным планом Томилино береговая полоса будет оформлена в парковую зону отдыха. Проектом застройки «ЭкоПарка» предусмотрено возведение 36 малоэтажных домов — таунхаусов с квартирами общей площадью от 164 до 249 кв. м. В рамках реализации пятой очереди строительства поселка (завершение строительства — II квартал 2009 г.) предлагаются квартиры общей площадью от 164 до 227 кв. м. Для личного транспорта почти в каждой секции есть встроенный гараж, секции без гаражей имеют индивидуальные парковки возле домов. Инфраструктура поселка будет включать спортивный комплекс с бассейном.
Коттеджный поселок «Чулково Club» (застройщик — «СпектрСервис») располагается в 20 км от МКАД. Отличительными чертами поселка являются спортивная инфраструктура горнолыжного спуска Чулково и холмистый ландшафт местности. Жилой фонд поселка состоит из 78 коттеджей, 13 таунхаусов и 10 твинхаусов. Все дома выполнены в едином архитектурном стиле. Коттеджи площадью от 258 до 450 кв. м находятся на земельных участках от 12 до 23 соток, таунхаусы по 200 кв. м — на участках в 4-5 соток, а твинхаусы по 240 кв. м — на 6 сотках. К продаже предложены как готовые дома, так и участки с подрядом на строительство. Инфраструктура включает магазин, аптеку, спортивный комплекс с бассейном, гостиницу на 20 номеров, ресторан, караоке-бар, бильярд.
Коттеджный поселок «Тихая заводь» расположен в районе пос. Денежниково (38 км от МКАД) на берегу водоема. На противоположном берегу находится березовая роща. Предлагаются коттеджи площадью от 200 кв. м. Материал стен — кирпич, пеноблок. Заложенная в проект инфраструктура «Тихой заводи» включает магазины, школу, детский сад.
Поселок «Авиатор» строится вблизи населенного пункта Заворово (50 км от МКАД). За коттеджным поселком начинается лесной массив, протекает река Сетовка, а в 10 минутах езды на автомобиле расположены два больших озера. Проектом предусмотрено строительство 141 дома площадью от 110 до 237 кв. м на участках площадью 10 соток, но это базовый вариант, за дополнительную плату есть возможность докупить землю. На территории поселка разместятся административное здание, продовольственный магазин, летнее кафе, аптека, спортивная площадка.
Коттеджный поселок «Подлужье» (90 км от МКАД) возводится на небольшом участке — всего 6 га. Предлагаются земельные участки по 15 соток как с подрядом на строительство домов, так и без него. К участкам подводятся все центральные коммуникации: газ, электричество, водопровод, канализация. Средняя площадь дома — 320 кв. м, но есть возможность заказать дом с мансардой, что увеличивает площадь дома на 60 кв. м.
Кладезь доступных предложений
Цены на землю в зоне Новорязанского шоссе формируются следующим образом. В компании «Миэль — Загородная недвижимость» условно разделили местность на стародачные места — это Малаховка, Ильинка, Кратово, Быково и др. В стародачных поселках стоимость земли не связана с удаленностью от Москвы, так как ценится само место. Например, Быково находится на расстоянии 18 км от МКАД, а Кратово — в 30 км, но участки в Быкове стоят дешевле, чем в Кратове.
По словам Владимира Яхонтова, в местности, не относящейся к стародачной, стоимость сотки земли варьируется в зависимости от удаленности от МКАД следующим образом: в зоне до 15 км на цене сказывается близость экологически непривлекательных Люберец, поэтому средний показатель составляет около $8000 за сотку. На расстоянии от 15 до 20 км средняя цена — $11 000 за сотку, на удалении от 20 до 40 км от МКАД — $6000 за сотку. Для земельных участков в каждой зоне характерен сильный разброс цен и стоимость многих наделов не имеет под собой реальных оснований, считает Ольга Косенкова.
По данным «Усадьбы», в пос. Котельники (5 км от МКАД) средняя цена сотки земли составляет $21 430, в Малаховке (10 км от МКАД) — $15 180, в Денежникове (35 км от МКАД) — $6900, в Фосфоритном (80 км от МКАД) — $3570. В организованных коттеджных поселках цена земельных участков еще ниже. Например, в поселке «Загорье» (38 км от МКАД) одна сотка стоит $3940, в «Ромашкино-1» (45 км от МКАД) — $4300, в «Раздолье» (60 км от МКАД) — $2321, в поселке «Подлужье» (90 км от МКАД) стоимость сотки земли для участка с домом составляет 110 000 руб., а для участка без дома — 160 000 руб.
По словам Владимира Яхонтова, с января до сентября 2008 г. рост цен на недвижимость, расположенную в коттеджных поселках по Новорязанскому шоссе, составил 18%, но в последние месяцы года снизился. «Общий рост за 2008 г. не превысил 8%», — уточняет он. По подсчетам Дмитрия Таганова, за прошедший год недвижимость по данному направлению подорожала на 10-13%, в то время как на других перспективных направлениях (Рублевское, Новорижское шоссе и др.) рост составил от 30% до 40%. «Шоссе не является привлекательным для инвестиций, дом в организованном поселке на Новорязанском шоссе скорее всего будет проигрывать дому в неорганизованном поселке на Калужском, поскольку на последнем лучше инфраструктура и качество дороги», — объясняет Таганов.
Характеризуя предложения в коттеджных поселках по Новорязанскому шоссе, эксперты делают акцент на том, что средняя цена домовладений там низкая. Исключение — поселки в стародачной местности. Непосредственная близость поселка к популярным селениям увеличивает цену продаваемого дома, говорит Таганов.
Одни из самых высоких цен на данном направлении сложились в поселке «Белый берег», где за коттедж общей площадью 311 кв. м на участке в 12 соток в конце 2008 г. запрашивали $1,2 млн, за дом в 342 кв. м с участком в 15 соток — $1,7 млн, а за квартиру в таунхаусе (282 кв. м) — около $500 000. В поселке «Чулково Club» минимальная цена предложения — $511 000.
Для сравнения: стоимость загородных домов в неорганизованных поселках в районе населенных пунктов Чулково, Каменное Тяжино, Сельцо, вблизи которых находятся коттеджные поселки «Белый берег» и «Чулково Club», следующие: дом общей площадью 250 кв. м на участке в 11,4 сотки (Чулково) выставлен на продажу за $440 000, за дом общей площадью 418 кв. м на участке в 15,5 сотки (Каменное Тяжино) хотят получить $628 000, а за большой коттедж (700 кв. м с участком в 24 сотки) — $1,6 млн. Но в поселке «Авиатор», что в 45 км от МКАД, дом общей площадью 110 кв. м на участке в 10 соток можно купить менее чем за 4 млн руб. В поселке «Подлужье» цена 1 кв. м дома — 27 000 руб., а в поселке таунхаусов «ЭкоПарк» — от 46 000 до 51 000 руб.
Эксперты считают, что в целом рынок земли и загородной недвижимости оказался наиболее уязвимым перед лицом финансового кризиса, так как цены часто формировались исходя из амбиций застройщика, не будучи подкрепленными реальной рыночной ценностью. В условиях обостряющегося кризиса спрос на объекты уменьшается. В частности, по рязанскому направлению он уже сократился на 30%, оценивает Владимир Яхонтов.
Как объясняет Ольга Косенкова, у потенциальных покупателей появилась возможность выбора объектов на других направлениях с лучшими экологическими, транспортными и инфраструктурными характеристиками. В результате дома продаются со скидками в 10-20% от запрашиваемой суммы.
Наибольший дисконт предоставляется на наименее привлекательные и сильно переоцененные объекты. Для рынка земли тенденция снижения цен более выражена и размер скидок достигает 20-30%, говорит она.
Дмитрий Таганов считает, что при нормальной экономической ситуации рязанское направление имело самые низкие перспективы развития. Только после освоения всех остальных направлений и при тотальном дефиците земли девелоперы и покупатели обратили бы на него свое внимание. В период кризиса шансы его развития близки к нулю, поскольку в особых экономических условиях спросом пользуются только те направления, которые доказали высокую способность генерировать спрос ранее, заключает он.

Источник vedomosti.ru




Недвижимость   Все новости




В разделе Новости размещены освещающие последние события Московской области и в частности Раменского района и г.Раменское, г.Жуковский, г.Бронницы,
г.Москва, г.Люберцы, г.Воскресенска, г.Ногинска, г.Егорьевска, г.Коломна

Чтобы Вам было удобнее найти необходимую информацию - воспользуйтесь поиском


Подождите, идёт подгрузка данных...


Отменить и закрыть